Alquiler con opcion a compra

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El alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato que ha tomado mucha importancia con la crisis inmobiliaria y la falta de crédito de los bancos a los demandantes de vivienda. En este articulo te explicaremos de manera sencilla todo lo que necesitas saber sobre este contrato y en que casos es conveniente este modelo de contrato.

¿Que es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una formula por la cual el inquilino recupera parte del dinero pagado de alquiler si trancurrido un periodo de tiempo compra la vivienda en la que está viviendo. Está modalidad de alquiler se presenta como una excelente alternativa para vivir como un inquilino, pero sin perder todo el dinero entregado en concepto de alquiler; sin embargo, y como consecuencia de la crisis inmobiliaria, el alquiler con opción a compra no solo favorece a los inquilinos, sino que también beneficia a las promotoras y a particulares con pisos en venta, ya que entre que venden la vivienda y no, pueden obtener rentas por el alquiler, y quizás, un dinero de adelanto.

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Bueno para compradores, bueno para vendedores, conozcamos más detalles de esta opción cada vez tan extendida en el mercado inmobiliario.

Las ventajas del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es un contrato doble, ya que por un lado se regula el alquiler, y por otro la compraventa. El objetivo de este contrato es que el inquilino, transcurrido un tiempo especificado en el contrato, pueda comprar la vivienda y recuperar parte de lo pagado de alquiler, o desistir de la compra de la misma perdiendo lo pagado de alquiler y, si fuera el caso, una cantidad de dinero entregada al propietario en concepto de prima o “fianza”.

El alquiler con derecho a compra supone un beneficio para el inquilino, que puede recuperar parte de lo pagado de alquiler, y para el vendedor, ya que tiene el piso alquilado mientras se concreta o no el contrato de compraventa y quizás se le haya entregado una cantidad de dinero inicial por parte del arrendatario.

El contrato de alquiler con opción a compra. ¿A que obliga?

  • Si el inquilino se retrasa en más de dos meses en el pago de la renta, se perderá la opción a compra, y el vendedor pasaría a quedarse con la prima o fianza aportada por el arrendatario.
  • Si el inquilino no compra la vivienda, perderá el dinero pagado en concepto de alquiler y si corresponde, la señal entregada en un principio.
  • El inquilino tiene derecho a permanecer 5 años en la vivienda, sea cual sea el plazo estipulado para concretar la compra, ya que como hemos dicho, la parte que regula el alquiler se rige por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
  • El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por el propietario, ni por el inquilino. Aunque si se puede modificar el precio del alquiler en función del IPC
  • El inquilino tiene la exclusividad de la compra de la vivienda mientras dure el contrato, no pudiendo el propietario alquilar, vender o ceder la vivienda a terceros mientras dure el contrato

¿Como tiene que ser un contrato de alquiler con opción a compra?

Ya que este es un contrato doble, por un lado se regula el alquiler , y por otro la compraventa, tienen que reflejarse en el todas las condiciones pactadas respecto a la compra y al alquiler.
Para que sea un contrato legal, el Tribunal Supremo estipula que en el contrato, al menos, tienen que recogerse los siguientes puntos.

Contrato de alquiler:

– Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda (máximo 5 años)
– Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra (usualmente 2 o 3 años)
– Cantidad de la renta mensual del alquiler
– Quién corre con los gastos de la comunidad o de las reformas necesarias.

Contrato de compraventa:

– La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra;
– Precio de venta de la vivienda
– Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler que al final serán descontadas del precio de venta
– Fianza aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra. Normalmente esta fianza es fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado.

Este contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad si ambas partes lo desean.
Puedes descargar un modelo de contrato de alquiler con opción a compra para que te sirva de ejemplo

Los impuestos

Al ser un contrato sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, a la hora de hacer la declaración de la renta deberemos contar con lo siguiente:

– Durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar como ingreso lo percibido por este; además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírlas.

– Si el inquilino paga al propietario la prima o fianza por el derecho de la opción a compra, lo cual suele ser muy habitual, este último deberá declarar esa ganancia aunque el inquilino no pueda desgravarla.

Sea como sea, el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.

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