Cinco cosas que tienes que hacer para comprar un buen piso de segunda mano

Pisos de segunda mano hay muchos. Hay viviendas en el mercado de segunda mano para todos los gustos y necesidades, pero nosotros lo que queremos es llevarnos una que no nos dé derramas ni disgustos en un periodo razonable de tiempo.

Dramatización de la aprobación de una derrama

Vamos con estos cinco puntos clave en los que deberías fijarte cada vez que visites una vivienda de segunda mano. Analizar estos puntos clave te ahorraran dinero en reformas inesperadas y si algo de esto no está bien deberías negociar una bajada de precio acorde al precio de la reparación. Aquí puedes leer otros trucos para negociar el precio de un piso

Vamos con las cinco cosas en las que te tienes que fijar antes de comprar un piso de segunda mano.

1 – Mira siempre la presión de los grifos.


Al comprar un piso usado, uno de los principales problemas ocultos que pueden dar lugar a molestas  obras en casa o en la comunidad es el tema de las cañerías. Comprueba que el agua salga sin problemas con presión suficiente. Una presión insuficiente suele significar problemas en las cañerías o que el propietario ya le tenga bajada la presión desde la general porque sospecha que puede haber roturas o incidencias dentro de casa o con la toma general del edificio.

2 – Mira el cuadro de luces y el aspecto de la instalación eléctrica.


Meter un electricista en casa sale caro. Muy caro. Sin falta de ser la reencarnación de Nikola Tesla puedes mirar el cuadro de luces para ver si los cables te parecen nuevos o viejos.
Si quieres ir un paso más allá, lleva contigo un destornillador para mirar si los enchufes tienen toma de tierra. Con mirar uno basta para saber si tienen toma de tierra (tres cables) o no (solo dos). La toma de tierra es una pista de una instalación eléctrica más moderna. 

Cuando compras tu piso vas a necesitar poner la luz a tu nombre, y la compañía eléctrica te pedirá un boletín eléctrico.   El boletín eléctrico es un documento obligatorio en todas las casas, ya sean obra nueva o segunda mano. Sirve para certificar que la instalación eléctrica está en buenas condiciones y cumple con todos los requisitos técnicos. Algo similar a la ITV del coche.
Si el electricista opina que la instalación está anticuada te tocará hacer una reforma completa de la instalación eléctrica aunque en esa casa hubiera luz hasta el día antes a nombre del anterior propietario.

3 – Un tejado en buen estado. Gastos que nos ahorramos.


Cuando compré mi casa de segunda mano tuve la suerte de poder observar desde un punto elevado el tejado con unos prismáticos. Si este no es tu caso puedes ver fotos recientes de la cubierta del edificio que te interesa desde google maps. Con el modo satelite de google maps puedes ver una vista real de la ciudad que quieras y hacer zoom lo suficiente como para ver el estado del tejado.

4 – Hazte el encontradizo con algún vecino.


Una persona mayor entrando al portal siempre es una buena fuente de información. Al principio sonsaca cosas generales sobre el barrio si hay ruidos, si la calle es tranquila, si hay alguna frutería buena en la zona etc, cosas generales, para luego hablar de cosas más especificas de la comunidad. Si hay vecinos conflictivos, si la gente paga las cuotas, si ha habido derramas importantes en los últimos años, etc.

5 – Estructura general y conservación de zonas comunes.


A primera vista puedes saber sobre la integridad del edificio. Si hay grietas en el portal o fachada, si los pisos están habitados y las zonas comunes limpias. En la visita al piso utiliza ascensor y escaleras para mirar todo bien.

Si sospechas que el edificio pueda tener problemas importantes por su antigüedad o apariencia, hay ayuntamientos que obligan a los edificios a pasar una ITE (Inspección Técnica de Edificios) periódica. Puedes consultar en el departamento de urbanismo de tu ayuntamiento si el edificio lo tiene pasado o cuando le toca pasarlo.

Trucos para vender una casa en la playa

Gracias al tiempo libre que proporcionan las vacaciones muchos compradores acuden a las agencias inmobiliarias para comparar ofertas con calma en vista a una futura compra. Muchas personas que están pensando comprar una casa en la costa o un piso en la ciudad, tras informarse en Internet durante el invierno, deciden pasar a la acción aprovechando el tiempo libre.
Para que vender una vivienda no se convierta en algo eterno y nos pasemos meses sin una sola llamada, hay que seguir una serie de consejos para vender una casa, pero al tratarse del verano o de segundas residencias en la costa hay algunas características propias que tenemos que tener en cuenta para explotar una de las épocas con más actividad en el mercado inmobiliario.

Si utilizas estas pautas no solo conseguirás diferenciarte de la competencia desde el mismo momento en el que pongas los anuncios en los portales inmobiliarios, sino que vamos a ofrecer la mejor imagen de la vivienda para que la decisión de compra del cliente se decante a nuestra favor.

Procuraremos una temperatura agradable para evitar el bochorno que pueda ocasionar el calor del verano

Es importante que las visitas se se sientan cómodas, el confort térmico asegura que la visita sea más agradable y cambia la impresión general de la vivienda. Si la vivienda cuenta con aire acondicionado lo pondremos a 26 grados, ya que esta es considerada la temperatura optima par el verano.

Si se trata de una vivienda sin aire acondicionado lo aconsejable es ventilar la noche anterior y desconectar cualquier aparato eléctrico que genere calor. Si coincide que el día no es excesivamente caluroso, lo mejor es tener las ventanas abiertas para que pase el aire y se pueda sentir la ventilación natural de la casa. Intenta enseñar la vivienda por la mañana y al atardecer, así evitarás las horas más calurosas del día.

Una decoración veraniega funciona para la venta

Si queremos vender una casa en la costa deberemos apostar por un interiorismo playero, que nos recuerde donde estamos. Una decoración cálida con cojines, manteles y ropa de cama combinado con tonos azules para refrescar el ambiente. No estaría de mas apostar por objetos de decoración que nos recuerden a la playa y el mar.

Utilizar colores cálidos hace que la casa se perciba cómo más luminosa

La estimulación del olfato y el oído puede ser determinante. Aprende de los supermercados

El efecto que causa la casa no solo depende de la vista, sino que también entran en juego otros sentidos como el oído o el olfato. Durante la visita del cliente se aconseja que una música relajante acompañe a los compradores a fin de que se relajen y disfruten del ambiente.

En cuanto al olfato, deben predominar los aromas suaves y frescos. Todas las tiendas utilizan ambientadores para crear ambientes agradables, así que nosotros vamos a utilizar ambientadores de brisa marina si la vivienda está en la playa, o de pino si la vivienda se encuentra en la montaña. Entrar a una casa donde huela a limpieza

Acelerar los trámites es útil para el comprador y para el gestor de la vivienda

La burocracia es lenta por definición, y en verano ya ni te cuento. Cualquier tramite puede retrasarse más de lo habitual en agosto, por ello es recomendable tener preparados unos recibos que demuestren estar al pago de la comunidad, una nota simple del registro de la propiedad y el recibo del IBI. Disponer de toda esta documentación a mano transmite confianza al posible comprador y evita que este se distraiga viendo otras propiedades mientras le facilitamos dicha información.

Toma fotografías de las vistas y el entorno

Las fotografías son esenciales a la hora de anunciar un inmueble en un portal inmobiliario. Es importante además de las fotos de la vivienda poner imágenes de las vistas que tenemos desde la casa y de su entorno. Cuando hablamos de viviendas vacacionales debemos de usar el entorno como valor añadido a la propiedad.

En las fotografías es fundamental captar la luz del sol, pero podemos subir imágenes de los mismos espacios al atardecer, o las vistas desde la terraza por la noche. Cualquier fotografía que potencie el entorno de la propiedad nos ayudará.

El cuidado de los exteriores es importante

Los espacios exteriores son uno de los mayores atractivos en una vivienda de verano. Potenciaremos el jardín, la piscina o el balcón de la vivienda

Si la vivienda cuenta con piscina la tendremos llena y preparada para el uso

Hay que prestar atención al aspecto de la terraza o el balcón, si se trata de un piso de altura, o al jardín y la piscina en caso de las chalets. Es recomendable contar con estos espacios bien ambientados con mesas, sillas, tumbonas, sombrillas y cualquier elemento que invite al relax.

Si utilizas estas pautas no solo conseguirás diferenciarte de la competencia desde el mismo momento en el que pongas los anuncios en los portales inmobiliarios, sino que vamos a ofrecer la mejor imagen de la vivienda para que la decisión de compra del cliente se decante a nuestra favor.

Trucos para vender tu vivienda más rápido

Si tienes un piso a la venta y está tardando en venderse más de lo que esperabas, sigue estas pautas que para los profesionales inmobiliarios son obvias, pero para el vendedor particular pasan desapercibidas. Si no quieres que tu piso sea de esos que se pasan meses, e incluso años anunciados y sin venderse, toma buena cuenta de estos consejos que ayudarán a que tu piso se venda más rápido, y en algunos casos hasta por más dinero del que esperabas.

Sigue esta guía que te enseñará desde los mejores lugares para anunciar tu vivienda gratis, hasta como tienes que preparar la casa para la visita de los compradores, o la documentación necesaria que tienes que tener preparada para llevar a cabo la venta.

Cuanta más gente vea tu anuncio, mejor.

No te conformes con publicar el anuncio del piso en un solo portal inmobiliario. Son muchos los propietarios que ponen anuncios en  idealista, milanuncios, fotocasa y poco más en el mejor de los casos.

¿Cuales son las webs más visitadas por los compradores de viviendas?

Si queremos vender un piso rápido, deberemos de anunciarlo en los portales inmobiliarios más visitados de España. Diseña un texto y ten preparadas las fotografías que quieras subir, así haciendo copia y pega te llevará un momento subir la vivienda a los principales portales inmobiliarios. Estas webs tienen anuncios gratis para particulares, así que encima no tendrás ni que gastar dinero para anunciarlo. Un Win-Win de manual, como enseñarle esto a alguien que quieras y tenga un piso en venta 🙂

Tómate tiempo en redactar el texto y en escoger las fotos. Lo vas a usar de copia y pega para los anuncios

Una de las maneras de diferenciarnos del resto de ofertas es publicar un anuncio atractivo, con unas fotos bien hechas para poner en valor lo que queramos destacar de la casa. La imagen vende, y un anuncio sin fotos o con unas fotos de baja calidad hacen caer en picado el numero de contactos y visualizaciones de nuestros anuncios.
A las imágenes debemos acompañarlas de un texto que invite a leerse, escrito con sumo cuidado destacando si tiene transporte publico cerca, aparcamientos, colegios etc, y con toda la información posible sobre la vivienda para que cada visita se pueda convertir en venta. Que no se te olvide incluir en tu anuncio el precio, tamaño, número de habitaciones y baños, superficie, ubicación, precio de la comunidad, teléfono de contacto.

La misión del anuncio no es atraer a mirones, si no la de captar al comprador solvente. Ten a mano un modelo el contrato de arras o señal. Si las dos partes llegan a un acuerdo ¿Para que esperar más, no?.

Si mejoras el aspecto aumentas el precio y disminuyes el tiempo que tardas en vender

Ya que vamos a tener que sacar unas buenas fotos para publicar el anuncio, lo mejor el vaciar la casa de todo lo innecesario y que de mal aspecto.

Mejor vender una casa con las paredes recién pintadas y deshacernos de todos los muebles que den mal aspecto. Si despersonalizamos la casa dejaremos que los compradores se la imaginen con sus cosas.

Quita cortinas y que entre la luz, tira muebles y limpia. Incluso, como te cuento más adelante, baraja lo de hacer unas chapuzas mínimas que mejoren el aspecto general. Necesitamos que el comprador tenga la sensación de que se podría mudar allí hoy mismo, y eso es sencillo y no necesitaremos gastar demasiado.

La disponibilidad horaria y la facilidad de contacto son clave

Que el vendedor tenga disponibilidad inmediata y esté dispuesto a enseñar la vivienda los fines de semana o después de que la gente salga de sus trabajos es vital para dar con el mejor comprador.
Ahorra tiempo y trasmite confianza teniendo preparada información complementaria para poder enviarla por whatsapp. Una foto del recibo del ibi, del pago de la última cuota de la comunidad, del plano de la vivienda o de la nota simple del registro de la propiedad, pueden ser demandados por alguno de los posibles compradores y es básico tener fotos de ellos en el teléfono.

Las pequeñas reformas son fáciles y aumentan muchísimo el precio de venta

Para vender rápido y al mayor precio posible es importante cuidar ciertos aspectos estéticos. Si el comprador se encuentra con detalles que no le gustan en el mobiliario, suelo y demás espacios puede mostrarse reticente a la compra y se retrasará la transacción. No te preocupes, son pequeñas reformas fáciles, que no cuestan mucho dinero y para toda la familia. Hay cientos de videos en youtube que enseñan a cambiar un grifo o un interruptor.

Es importante que se le ponga especial atención a cocina y baños. La percepción del posible comprador cambia si ve unos grifos nuevos y una columna de hidromasaje en el baño, o en la cocina un horno y unos fogones modernos. No deberías gastar más de mil euros y la impresión general de la vivienda cambia radicalmente. Puedes comprar el material necesario en sitios como Ikea, Leroy Merlin o Bricomart.

Ten a mano toda la información sobre la vivienda. Esto transmite confianza al comprador y agiliza la venta

No está de más tener a mano el papel de que se está al corriente del IBI, una nota simple del registro de la propiedad y algún recibo reciente de la cuota de la comunidad. Crea desconfianza no poder demostrar cuanto se paga de comunidad, y esto pasa, ya que es una de las preguntas obvias que haría cualquier persona con un interés serio sobre la propiedad. Al comprador le da la impresión subconsciente de que se le está ocultando información y esto puede frustrar una venta inmediata.
Puedes tener ya preparado un  modelo de contrato de arras o señal, para poder formalizar una venta en cualquier momento.

Rebajarlo de precio es la solución infalible para vender

No te voy a descubrir nada muevo si te digo que la forma más rápida de vender un piso es ofertarlo a un precio más bajo que la media de viviendas similares en la zona, pero no queremos eso. La idea es hacer que el piso que queremos vender sea la mejor oferta de la zona. No se trata de bajar el precio sin sentido, si hemos puesto el anuncio con unas buenas fotos y puesto en valor las características únicas de la vivienda en el anuncio, no deberíamos tener problemas para diferenciarnos y ser la opción más apetecible para los compradores.

Si hemos seguido los consejos anteriores, el resultado solo puede ser este

Los 7 errores más comunes al intentar vender una vivienda

Cuando queremos vender una vivienda lo más importante es hacerla atractiva para el posible comprador. Después de ver miles y miles de anuncios en los portales inmobiliarios he detectado que hay siete errores que suelen cometer los particulares a la hora de vender sus viviendas.

Error número 1 – Poner precios por encima de los de mercado

Tenemos que ver la propiedad de una manera objetiva. Muchas veces nuestro apego emocional a la propiedad nos hace pedir precios entre un 20% y un 35% superiores a viviendas de similares características en la zona.

Puedes establecer un precio de salida en base a los resultados de estas tasaciones gratuitas de vivendas. Y recuerda que anunciar nuestra propiedad a un precio hinchado solo sirve para ayudar a vender la casa del vecino.

Error número 2 – Publicar un anuncio sin fotos

fotos en anuncios inmobiliariosLa primera impresión es la que cuenta y, casi siempre, la primera impresión es el anuncio en Internet. Es increíble la cantidad de anuncios que aparecen sin fotos en los portales inmobiliarios. Es lógico que los potenciales compradores pasen de largo estos anuncios ya que un anuncio sin fotos sugiere que el propietario tiene algo que ocultar.
Si queremos vender rápido nuestra casa deberemos hacer un buen reportaje fotográfico en el que debemos mostrar espacios luminosos y potenciar las zonas que sean el punto fuerte del inmueble.

Error número 3 – Negarse a negociar

Una característica muy propia del vendedor no profesional es rechazar ofertas por sistema.  Muchas veces se rechazan ofertas pensando que ya llegará un comprador mejor que aveces no llega.
Para vender hay que establecer un limite del que no bajar, y ser competitivo con el precio.

Error número 4 – No aceptar la ayuda de un profesional

Aceptar los servicios de una inmobiliaria no es mala idea, ya que aparte de ayudarnos con las gestiones y asesorarnos, las agencias disponen de cartera de compradores.

Asesor inmobiliario haciendo cosas de asesor inmobiliario

Estamos hablando de una operación comercial muy importante, por lo que puede ser buena idea ponerse en manos de un profesional inmobiliario que gestione y aporte seguridad jurídica a la venta. La visión objetiva de un profesional siempre se desliga de cuestiones sentimentales y emocionales que interfieren en la operación. No pretendamos vender emociones, sensaciones o gustos a quien lo único que ve son ladrillos, situación, estado de conservación, ubicación, precio y rentabilidad.

Error número 5 – Mostrar la casa descuidada y en el mal estado

La primera impresión es la que cuenta. Es necesario cuidar los detalles. Gastar un poco de dinero y tiempo en reparar pequeños desperfectos, darle una mano de pintura a la casa, y por supuesto limpieza y orden son fundamentales para conseguir un buen precio.

También ayuda despersonalizar los ambientes, ya que será mucho más fácil para los futuros propietarios imaginarse viviendo en esa casa. Hay que eliminar decoraciones anticuadas y todo lo que le de mal aspecto al piso. Mejor enseñar el piso vacío con las paredes en blanco, que una decoración que de mal aspecto a la propiedad.

Error número 6 – Guardar u ocultar información

Ser sincero en una transacción de este tipo es importante. Si hay pequeños detalles, que no se han podido solucionar, como una avería en la fontanería, lo mejor es decirlo y evitar así posteriores reclamaciones del comprador.
Por otro lado, y esto es muy común, si un interesado pregunta por los gastos de la comunidad, no hay que tirar a la baja u omitir derramas. No estaría mal tener a mano los últimos recibos y mostrarlos.

Error número 7 – No filtrar a los compradores

“Desde el momento en el que se pone una propiedad a la venta, se tendrán que soportar llamadas a todas horas, visitas en horario intempestivo y plantones por parte de futuros compradores”, comenta Rivas.
Hay simples curiosos, personas que llamarán por llamar y resulta esencial para no perder tiempo, preguntar a las visitas interesadas acerca de la financiación para saber si son solventes y no hacer la reserva demasiado pronto. Todas estas verificaciones las hace una agencia por el particular.

¿Cómo negociar el precio de una vivienda? Trucos para bajar el precio

Comprar una vivienda es posiblemente el gasto más grande que vamos a hacer en toda nuestra vida, por eso cualquier rebaja que consigamos en el proceso de negociación será bienvenida. Usar unas sencillas técnicas de negociación aplicadas al sector inmobiliario, y acudir a la visita de la vivienda con los deberes bien hechos nos van a ahorrarán unos cuantos miles de euros.

Antes de darte unos consejos específicos para negociar el precio de una vivienda, quiero que tengas claras estas dos ideas antes de cualquier negociación. Sea una negociación inmobiliaria o de cualquier otro tipo.

1 – Nadie acepta bajadas superiores al 30% del precio de salida.

Es un problema cultural, pero en España por ejemplo, es habitual que un precio de salida baje entre un 10 y un 30%, pero es muy raro que un propietario acepte rebajas por encima del 30%. Pero en otras culturas, como países del Norte de África, nos encontramos con que pedir una rebaja de entre el 30-70% es aceptable y normal.
Esto no lo digo yo, lo dicen las estadísticas y Wayne Conway en este libro: Kiss, Bow or Shake Hands: The Bestselling Guide to Doing Business in More Than 60 Countries

2- Ten siempre alternativas.

Si no tienes una alternativa real a la casa que estás negociando, tendrás menos opciones de conseguir rebajas de precio. Es importante conocer bien el mercado inmobiliario de la zona para negociar con tranquilidad.

Y ahora que ya sabes dos datos de mucha importancia, vamos con una serie de recomendaciones y trucos importantes a la hora de negociar e precio de una vivienda. Los truquillos de los inversores en vivienda.

Busca los problemas de la zona


Debemos visitar la zona varias veces en distintos horarios, para así poder valorar el tráfico, la posibilidad de aparcar en la calle, atascos, el ruido y la actividad comercial. Todos los problemas que encontremos serán puntos a nuestro favor en la negociación.

Busca los problemas de la casa

Cuando visitemos el inmueble debemos mirar bien todos los detalles de la vivienda, como por ejemplo el estado del suelo, si las puertas cierran bien, si las ventanas tienen doble cristal, el estado de las persianas, presión en los grifos, manchas de humedad en los techos etc. Tenemos que asegurarnos que visitamos bien toda la casa y debemos decirle al vendedor todos los defectos que encontramos en ella. También tendremos que hablar con naturalidad de cuanto nos costaría arreglar los desperfectos.
Si quieres que un piso de segunda mano no te salga rana, mira el articulo “Cinco cosas que tienes que mirar para comprar un buen piso de segunda mano

Busca en el mercado de segunda mano

Si buscas buenas rebajas, busca en el mercado de segunda mano. El margen de rebaja de precios en el mercado de segunda mano es mucho mayor, ya que las viviendas suelen estar más que rentabilizadas por sus propietarios, e incluso, en el mercado actual, el precio de venta es superior a lo que sus propietarios pagaron hace años. En estos casos no existe presión psicológica al negociar por el “vender por menos de lo que costó“.
En las viviendas nuevas el margen de bajada es mucho menor, ya que los constructores cuentan con un margen de beneficio que rara vez rebajan, y solo en contadas ocasiones venden asumiendo perdidas. Puedes usar nuestra buscador para buscar pisos de bancos

Deja claro que tienes más alternativas para comprar

No te apresures a decir Sí a la hora de hablar con el vendedor, ya sea por teléfono o en persona. El vendedor no debe notar que vamos a comprar esa vivienda. Nuestra posición tiene que ser la de “un mirón más“. Tenemos que dejar entrever que estamos con dudas entre dos o tres viviendas más que hemos visto en la zona. Si la vivienda merece la pena comenzaremos una negociación informal y diremos cual es el precio máximo al que llegaríamos, que será un 30% inferior al que pide. Podemos mantenernos firmes en esa rebaja o ir cediendo dependiendo de cuanto nos interese el piso.
Si no es bueno comprar por impulso, tampoco lo es esperar demasiado, ya que puede que se nos adelante alguien si la vivienda está a buen precio y tiene unas características interesantes.

Pide una rebaja como mínimo del 10%

Para hacer un buen negocio, las dos partes tienen que tener la sensación de que han ganado algo. Si el propietario no está dispuesto a ceder, a dar algo, le debes dejar claro que no podrás negociar.
Como demuestran las estadísticas y las normas de cortesía, una rebaja del 10% está bien vista y es la cantidad aproximada que pagaremos por gastos de notaria, impuestos y demás.