Cinco cosas que tienes que hacer para comprar un buen piso de segunda mano

Pisos de segunda mano hay muchos. Hay viviendas en el mercado de segunda mano para todos los gustos y necesidades, pero nosotros lo que queremos es llevarnos una que no nos dé derramas ni disgustos en un periodo razonable de tiempo.

Dramatización de la aprobación de una derrama

Vamos con estos cinco puntos clave en los que deberías fijarte cada vez que visites una vivienda de segunda mano. Analizar estos puntos clave te ahorraran dinero en reformas inesperadas y si algo de esto no está bien deberías negociar una bajada de precio acorde al precio de la reparación. Aquí puedes leer otros trucos para negociar el precio de un piso

Vamos con las cinco cosas en las que te tienes que fijar antes de comprar un piso de segunda mano.

1 – Mira siempre la presión de los grifos.


Al comprar un piso usado, uno de los principales problemas ocultos que pueden dar lugar a molestas  obras en casa o en la comunidad es el tema de las cañerías. Comprueba que el agua salga sin problemas con presión suficiente. Una presión insuficiente suele significar problemas en las cañerías o que el propietario ya le tenga bajada la presión desde la general porque sospecha que puede haber roturas o incidencias dentro de casa o con la toma general del edificio.

2 – Mira el cuadro de luces y el aspecto de la instalación eléctrica.


Meter un electricista en casa sale caro. Muy caro. Sin falta de ser la reencarnación de Nikola Tesla puedes mirar el cuadro de luces para ver si los cables te parecen nuevos o viejos.
Si quieres ir un paso más allá, lleva contigo un destornillador para mirar si los enchufes tienen toma de tierra. Con mirar uno basta para saber si tienen toma de tierra (tres cables) o no (solo dos). La toma de tierra es una pista de una instalación eléctrica más moderna. 

Cuando compras tu piso vas a necesitar poner la luz a tu nombre, y la compañía eléctrica te pedirá un boletín eléctrico.   El boletín eléctrico es un documento obligatorio en todas las casas, ya sean obra nueva o segunda mano. Sirve para certificar que la instalación eléctrica está en buenas condiciones y cumple con todos los requisitos técnicos. Algo similar a la ITV del coche.
Si el electricista opina que la instalación está anticuada te tocará hacer una reforma completa de la instalación eléctrica aunque en esa casa hubiera luz hasta el día antes a nombre del anterior propietario.

3 – Un tejado en buen estado. Gastos que nos ahorramos.


Cuando compré mi casa de segunda mano tuve la suerte de poder observar desde un punto elevado el tejado con unos prismáticos. Si este no es tu caso puedes ver fotos recientes de la cubierta del edificio que te interesa desde google maps. Con el modo satelite de google maps puedes ver una vista real de la ciudad que quieras y hacer zoom lo suficiente como para ver el estado del tejado.

4 – Hazte el encontradizo con algún vecino.


Una persona mayor entrando al portal siempre es una buena fuente de información. Al principio sonsaca cosas generales sobre el barrio si hay ruidos, si la calle es tranquila, si hay alguna frutería buena en la zona etc, cosas generales, para luego hablar de cosas más especificas de la comunidad. Si hay vecinos conflictivos, si la gente paga las cuotas, si ha habido derramas importantes en los últimos años, etc.

5 – Estructura general y conservación de zonas comunes.


A primera vista puedes saber sobre la integridad del edificio. Si hay grietas en el portal o fachada, si los pisos están habitados y las zonas comunes limpias. En la visita al piso utiliza ascensor y escaleras para mirar todo bien.

Si sospechas que el edificio pueda tener problemas importantes por su antigüedad o apariencia, hay ayuntamientos que obligan a los edificios a pasar una ITE (Inspección Técnica de Edificios) periódica. Puedes consultar en el departamento de urbanismo de tu ayuntamiento si el edificio lo tiene pasado o cuando le toca pasarlo.

¿Cómo negociar el precio de una vivienda? Trucos para bajar el precio

Comprar una vivienda es posiblemente el gasto más grande que vamos a hacer en toda nuestra vida, por eso cualquier rebaja que consigamos en el proceso de negociación será bienvenida. Usar unas sencillas técnicas de negociación aplicadas al sector inmobiliario, y acudir a la visita de la vivienda con los deberes bien hechos nos van a ahorrarán unos cuantos miles de euros.

Antes de darte unos consejos específicos para negociar el precio de una vivienda, quiero que tengas claras estas dos ideas antes de cualquier negociación. Sea una negociación inmobiliaria o de cualquier otro tipo.

1 – Nadie acepta bajadas superiores al 30% del precio de salida.

Es un problema cultural, pero en España por ejemplo, es habitual que un precio de salida baje entre un 10 y un 30%, pero es muy raro que un propietario acepte rebajas por encima del 30%. Pero en otras culturas, como países del Norte de África, nos encontramos con que pedir una rebaja de entre el 30-70% es aceptable y normal.
Esto no lo digo yo, lo dicen las estadísticas y Wayne Conway en este libro: Kiss, Bow or Shake Hands: The Bestselling Guide to Doing Business in More Than 60 Countries

2- Ten siempre alternativas.

Si no tienes una alternativa real a la casa que estás negociando, tendrás menos opciones de conseguir rebajas de precio. Es importante conocer bien el mercado inmobiliario de la zona para negociar con tranquilidad.

Y ahora que ya sabes dos datos de mucha importancia, vamos con una serie de recomendaciones y trucos importantes a la hora de negociar e precio de una vivienda. Los truquillos de los inversores en vivienda.

Busca los problemas de la zona


Debemos visitar la zona varias veces en distintos horarios, para así poder valorar el tráfico, la posibilidad de aparcar en la calle, atascos, el ruido y la actividad comercial. Todos los problemas que encontremos serán puntos a nuestro favor en la negociación.

Busca los problemas de la casa

Cuando visitemos el inmueble debemos mirar bien todos los detalles de la vivienda, como por ejemplo el estado del suelo, si las puertas cierran bien, si las ventanas tienen doble cristal, el estado de las persianas, presión en los grifos, manchas de humedad en los techos etc. Tenemos que asegurarnos que visitamos bien toda la casa y debemos decirle al vendedor todos los defectos que encontramos en ella. También tendremos que hablar con naturalidad de cuanto nos costaría arreglar los desperfectos.
Si quieres que un piso de segunda mano no te salga rana, mira el articulo “Cinco cosas que tienes que mirar para comprar un buen piso de segunda mano

Busca en el mercado de segunda mano

Si buscas buenas rebajas, busca en el mercado de segunda mano. El margen de rebaja de precios en el mercado de segunda mano es mucho mayor, ya que las viviendas suelen estar más que rentabilizadas por sus propietarios, e incluso, en el mercado actual, el precio de venta es superior a lo que sus propietarios pagaron hace años. En estos casos no existe presión psicológica al negociar por el “vender por menos de lo que costó“.
En las viviendas nuevas el margen de bajada es mucho menor, ya que los constructores cuentan con un margen de beneficio que rara vez rebajan, y solo en contadas ocasiones venden asumiendo perdidas. Puedes usar nuestra buscador para buscar pisos de bancos

Deja claro que tienes más alternativas para comprar

No te apresures a decir Sí a la hora de hablar con el vendedor, ya sea por teléfono o en persona. El vendedor no debe notar que vamos a comprar esa vivienda. Nuestra posición tiene que ser la de “un mirón más“. Tenemos que dejar entrever que estamos con dudas entre dos o tres viviendas más que hemos visto en la zona. Si la vivienda merece la pena comenzaremos una negociación informal y diremos cual es el precio máximo al que llegaríamos, que será un 30% inferior al que pide. Podemos mantenernos firmes en esa rebaja o ir cediendo dependiendo de cuanto nos interese el piso.
Si no es bueno comprar por impulso, tampoco lo es esperar demasiado, ya que puede que se nos adelante alguien si la vivienda está a buen precio y tiene unas características interesantes.

Pide una rebaja como mínimo del 10%

Para hacer un buen negocio, las dos partes tienen que tener la sensación de que han ganado algo. Si el propietario no está dispuesto a ceder, a dar algo, le debes dejar claro que no podrás negociar.
Como demuestran las estadísticas y las normas de cortesía, una rebaja del 10% está bien vista y es la cantidad aproximada que pagaremos por gastos de notaria, impuestos y demás.

Alquiler con opcion a compra

El alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato que ha tomado mucha importancia en los últimos años. En este articulo te explicaremos de manera sencilla todo lo que necesitas saber sobre el alquiler con opción a compra, Y si lo deseas, descargar un modelo de contrato de alquiler con opción a compra.

¿Que es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una formula por la cual el inquilino recupera parte del dinero pagado de alquiler si trancurrído un periodo de tiempo compra la vivienda en la que está viviendo. Está modalidad de alquiler se presenta como una excelente alternativa para vivir como un inquilino, pero sin perder todo el dinero entregado en concepto de alquiler; sin embargo, y como consecuencia de la crisis inmobiliaria, el alquiler con opción a compra no solo favorece a los inquilinos, sino que también beneficia a las promotoras y a particulares con pisos en venta, ya que entre que venden la vivienda y no, pueden obtener rentas por el alquiler, y quizás, un dinero de adelanto.

El alquiler con opción a compra protege sobremanera al comprador, ya que no le obliga a quedarse con la casa si no quiere.

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Bueno para compradores, bueno para vendedores, conozcamos más detalles de esta opción cada vez tan extendida en el mercado inmobiliario.

Las ventajas del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es un contrato doble, ya que por un lado se regula el alquiler, y por otro la compraventa. El objetivo de este contrato es que el inquilino, transcurrido un tiempo especificado en el contrato, pueda comprar la vivienda y recuperar parte de lo pagado de alquiler, o desistir de la compra de la misma perdiendo lo pagado de alquiler y, si fuera el caso, una cantidad de dinero entregada al propietario en concepto de prima o “fianza”.

El alquiler con derecho a compra supone un beneficio para el inquilino, que puede recuperar parte de lo pagado de alquiler, y para el vendedor, ya que tiene el piso alquilado mientras se concreta o no el contrato de compraventa y quizás se le haya entregado una cantidad de dinero inicial por parte del arrendatario.

El contrato de alquiler con opción a compra. ¿A que obliga?

  • Si el inquilino se retrasa en más de dos meses en el pago de la renta, se perderá la opción a compra, y el vendedor pasaría a quedarse con la prima o fianza aportada por el arrendatario.
  • Si el inquilino no compra la vivienda, perderá el dinero pagado en concepto de alquiler y si corresponde, la señal entregada en un principio.
  • El inquilino tiene derecho a permanecer 5 años en la vivienda, sea cual sea el plazo estipulado para concretar la compra, ya que como hemos dicho, la parte que regula el alquiler se rige por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
  • El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por el propietario, ni por el inquilino. Aunque si se puede modificar el precio del alquiler en función del IPC
  • El inquilino tiene la exclusividad de la compra de la vivienda mientras dure el contrato, no pudiendo el propietario alquilar, vender o ceder la vivienda a terceros mientras dure el contrato

¿Como tiene que ser un contrato de alquiler con opción a compra?

Ya que este es un contrato doble, por un lado se regula el alquiler , y por otro la compraventa, tienen que reflejarse en el todas las condiciones pactadas respecto a la compra y al alquiler.
Para que sea un contrato legal, el Tribunal Supremo estipula que en el contrato, al menos, tienen que recogerse los siguientes puntos.

Contrato de alquiler:

– Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda (máximo 5 años)
– Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra (usualmente 2 o 3 años)
– Cantidad de la renta mensual del alquiler
– Quién corre con los gastos de la comunidad o de las reformas necesarias.

Contrato de compraventa:

– La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra;
– Precio de venta de la vivienda
– Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler que al final serán descontadas del precio de venta
– Fianza aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra. Normalmente esta fianza es fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado.

Este contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad si ambas partes lo desean.
Puedes descargar un modelo de contrato de alquiler con opción a compra para que te sirva de ejemplo

Los impuestos que hay que pagar con este contrato

Al ser un contrato sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, a la hora de hacer la declaración de la renta deberemos contar con lo siguiente:

– Durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar como ingreso lo percibido por este; además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírlas.

Si el inquilino paga al propietario la prima o fianza por el derecho de la opción a compra, lo cual suele ser muy habitual, este último deberá declarar esa ganancia aunque el inquilino no pueda desgravarla.

Sea como sea, el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.